PMS改善日記

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女性のための不動産投資。初心者に必要な勉強や資格など

   


 
「投資」と聞くと、あなたは、どんなイメージがわきますか?

若い世代の女性には、まだあまりなじみがないかもしれませんね。

もしかしたら、「投資って、ギャンブルのようなもの?」と感じてしまっているかもしれません。

資本主義経済は、欲望が渦巻く世界であり、富が膨張していくものです。

長い目で見れば、このシステムが続く限りは、お金を投じる事は、お金を増やす事につながるでしょう。

勿論、リスクが高い商品も世の中には存在しています。

そういったものは、投資ではなく、投機と呼ばれる世界もありますが、堅実にお金を殖やす世界もあるのです。

金融商品や不動産などが、投資の王道商品です。

そこで今回は、その中でも、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産についてお伝えしたいと思います。

 

現在の日本の経済事情

みなさん誰もが、社会生活を送る上で、お金について悩む事があると思います。

若年層の給料は年々下がっていますし、バブルを経験した上の世代に比べて、給料の向上はあまり見込めそうにもありません。

友人同士で会話をしていても、若くして老後が心配だという話が出てくると思います。

もはや現代人にとって、お金の勉強は欠かせないものとなってきていますよね。

このようなお金の不安とは、シッカリと向き合っていく事が、非常に重要だといえます。

経済や法律は、現代人の必須科目ともいえる事でしょう。

「経済や法律の事はわからない」と投げ出したくなってしまう気持ちもあるかもしれません。

しかし、こういった専門性のある知識は、とてもベーシックなもの。

最低限、身に着けておくと、選択肢が広がるので大変おすすめです。

 

資本主義経済について

大前提として知っておいていただきたい事。

それは、この世の中は資本主義経済であるという事、お金がお金を生むという仕組みがあるという事です。

多くの人は、勤め人として経営者に雇われて、仕事をされていると思います。

しかし、会社というものは、そもそも、会社の権利である株式を持っている経営者や投資家のものとなります。

よって、究極的には、投資家になるか、投資家に雇われるという選択をとる事が、多くの人には求められるわけですね。

それでは、労働以外で、まとまったお金を生み出せる事ができるのは何でしょうか。

それは、メジャーなものでいえば、株式をはじめとした金融商品や、土地や建物などの不動産になります。

 

不動産投資のススメ


 
現在、不動産投資が密かなブームになっているのは、お金のレンタル料である金利が低い状況だからです。

不動産投資というものは、基本的には、一定の自己資金を出して、金融機関からお金を借りる事によって成り立っています。

毎月入ってくる入居者から支払われる家賃収入から、金融機関に借りた額を差し引いて手元に残るのが、収入になります。

上手く部屋が埋まって、コンスタントに家賃収入が入り、管理などもアウトソーシングするのであれば、不労所得の形成ができた事になりますね。

 

不動産投資のメリット

この不動産投資の最大のメリットは、自分一人で完結できるビジネスであるという点が、最も優れている点です。

何らかの事業を始めるとなると、どうしても人手が必要になるのが、現代の日本のシステム。

一度雇用契約を結んでしまうと、なかなか雇用関係を終わらせられないのが、日本の雇用システムの良い所でもあり悪い所でもあります。

しかしながら、この不動産投資というものは、アウトソーシングをする事により、自分一人で事業を完結することができます。

例えば、自らがオーナーになっている物件の清掃、入居者や退居者の手続きなども全て、保有する物件の近隣の不動産会社や管理会社などに任せる事ができます。

自分でやる事は、お金の出入りの管理と税金の支払いをするという事。

それだけで事業が完結するケースもあり、簡単な会計の知識と税務の知識があれば、取り組みやすい投資といえる事でしょう。

 

会計の知識は何が必要か?

会計の知識は、そこまで高度なものは必要ではありません。

基本的には、いくらのお金が入って、いくらの必要経費がかかったかという事が問われます。

ここでポイントなのは、不動産投資に関わったお金は、経費として落とせるという点です。

こういった個人事業主ならではの税制上の優遇というのは、実は世の中には多々あるので、そういった観点からも、お得ともいえるでしょう。

基本的には、市販の会計ソフトに決まった事を入力していけば、そこまで高度な会計知識が無くても、不動産投資の会計処理はできます。

 

税務の知識は何が必要か?

自営業者やフリーランサーでなければ、あまり経験する機会がないと思われるのが、確定申告などの税金の処理です。

基本的には、まず、いくらの儲けがあったか、いくらの必要経費がかかったかで所得を計算します。

そして、その所得に対して、いくら課税されるのかという計算をします。

毎年2月から3月の期間に確定申告の時期があり、個人事業主の自営業者やフリーランサーは、アタフタしている姿を見かけたことがあるかもしれませんが、そういう事です。

不動産投資のみならば、不動産所得として計算しますし、勤め人をしながら不動産投資をする場合は、給与所得と合算した上で計上する事になります。

こういった税金の知識もイメージがわきにくいと思いますが、住んでいる地域の税務署などに行けば、割と親切に教えてもらえたりもします。

また、税理士さんにアウトソーシングするのも一つの手といえるでしょう。

ただ、確定申告は、一度申請すると手数料が数万円取られるケースになります。

長い目で見ると、仕組みが理解できたら、自分自身でやる事を推奨します。

年間に数万円の手数料であっても、仮に10年や20年間同じ事を続けてしまった場合は、100万円ほどの額に膨れ上がるからです。

そこまで複雑な手続きではないので、仮に税理士さんに任せるとしても、二年目以降は自分でできるように勉強するのがよいですね。

 

不動産投資のデメリット

業者にアウトソーシングができて、簡単な会計知識や税務の知識があれば、お金が発生するならば、夢のような事業ではないかと思われたかもしれません。

しかし、実は、ここが落とし穴なのです。

沢山の罠やリスクが潜んでいるのが、不動産投資のカラクリといえるでしょう。

誰でも上手くいくならば、そもそも投資とはいわないですし、大元の所有者や、大手のお金がある不動産会社が直接行うはずですよね。

実は、不動産投資にはいくつかのリスクが潜んでいて、空き室リスク、心理的瑕疵リスク、災害リスクなどが、その主たるリスクです。

以下の表に、不動産投資のリスクをまとめてみました。

リスクの種類 内容
空き室リスク まず最も代表的なものが空き室リスクですが、部屋が埋まらない事も不動産投資ではよくありうる事で、金融機関への返済があるのに家賃収入が無い状態ができてしまうという事。

基本的には部屋が埋まっている前提で不動産投資の資金計画は立てられているので、最悪の場合は物件を売却して埋め合わせて手元には借金だけが残ろ場合もあります。

心理的瑕疵リスク 次にあるのが保有している物件で大きな事件が起きてしまう事であり、これが起きた場合は一定期間その情報を開示しなくてはならない決まりになっています。

例えば人が事件で亡くなった、自ら命を絶ってしまった場合などは、その旨を新規の入居者に毎回説明した上で家賃を決定し契約するなどの決まりがあります。

災害リスク また、災害にも不動産投資は弱いです。火災や地震があった際も補償会社に入っている場合は一定レベルの補償を受けられますが、なかなか全額補償とまではいかないのが現実です。

 

不動産投資のポイント

このように、誰もが夢見る不動産投資は、実は、甘い世界ではないのが現実です。

不動産投資に必要なのは、多額な自己資金が払えて、融資を引き出せる社会的属性がある事。

そして、トラブルに遭わない事と、仮にトラブルに遭った場合でも、それに対処できる知識が必要といえるでしょう。

ここまで、不動産投資のメリットやデメリットを挙げてきました。

それでは、不動産投資を行いたい場合は、どのような観点から物件を選べばよいのでしょうか?

また、どのような人が不動産投資に向いているのでしょうか?

ここでは、それらを順序立てて説明したいと思います。

 

不動産は立地が全てだ

みなさんは、アパートやマンションを借りた経験があるでしょうか?

その際には、どういった観点を重視してアパートやマンションを選んできたか、思い出してください。

おそらく、新しいか古いか、広いか狭いか、設備は良いか悪いか、オートロックがあるか、など様々な要素があったと思います。

その中でも、最も重視したのは、駅から近いか遠いかだったのではないでしょうか。

投資用の不動産は、基本的に駅から10分以内の物件しか買ってはいけません。

また、今後人口が減る街の物件には、基本的には手を付けてはなりません。

実は、各都市の人口の推移予想は既になされており、情報も開示されています。

そういった公開情報から、人口の推移や都市開発の情報をキャッチしましょう。

例えば、何も無かったような町にショッピング施設が立ったり、病院ができたりして、住みやすいエリアになると、不動産の価値が上がるケースもあります。

 

金融機関から融資を引き出す

先述しましたが、不動産投資というのは、金融機関からお金を借りて、家賃収入から借り入れたお金を返済するのが、セオリーになっています。

その際には、社会的信用や年収というものが、とても重要になってきます。

一定以上の職業レベルの人や、年収がある人というのは、比較的審査が通りやすくなるからです。

また、口座にいくらのお金があるか、何らかの資産性のあるものがあり担保にとれるかという事なども、審査の際には見られているので、覚えておきましょう。

 

不動産に関する勉強をしよう


 
不動産投資をするには、不動産に関する勉強をする事が大切です。

それは、突き詰めると、お金と法律の勉強になります。

会計とファイナンス、民法の知識や建築関係の知識がある程度あると、不動産投資をする上で役立つでしょう。

では、そういった知識はどうやって学べば良いのでしょうか。

体系的に学びたいならば、検定や資格試験がお勧めですし、そこまで時間がとれないならば、入門書がおすすめです。

 

簿記検定

簿記検定は、会計の資格検定の一種です。

3級レベルがあれば、小さな個人商店を営むことができるとされています。

会計は、過去のお金を扱う事とされていて、お金の記録をきちんとして税金を支払うために、必要な要素です。

 

FP技能士

FP技能士は、ファイナンスの資格検定の一種です。

3級レベルがあれば、社会生活を営む上でのお金の扱い方がわかっているといえるでしょう。

ファイナンスは、未来のお金を扱う事とされていて、将来設計をする上で役立つ知識といえます。

 

宅地建物取引士

宅地建物取引士は、民法をはじめとした不動産の取引に関する資格です。

その他にも、不動産に関する税金、建築基準法などについて学べる資格です。

不動産投資をする上での基本的なエッセンスは、この宅地建物取引士の資格に詰まっているといっても過言ではありません。

 

マンション管理士

マンション管理士は、マンションを管理する業者などが持っている資格なのです。

ただし、試験内容には、民法や、建物の設備の話なども入ってくるので、テキストを購入して眺めるだけでも勉強になると思います。

 

実際には目で見て感じる事

ここまで、不動産投資に関してのお話をさせていただきました。

実際に不動産投資をする上で大切なことは何かというと、実際にその物件に、自分が住みたいと思えるかどうかではないかと思います。

仕事柄この記事を書いている私は、様々な物件を見る機会に恵まれてきました。

ただやはり、自分が住みたくない条件の物件というものは、沢山ありました。

それは、外観や建物そのものが、衛生上あまりよいと感じられなかった場合もあります。

また、立地が悪くて、「ここに住んだら不便だろうな」と感じた物件などもあります。

こういった感覚を養っていけば、やがて、不動産投資をする上で大切なのは、住む人の目線に立つ事だということにつながります。

利回りが良いからという理由だけで、物件の権利を手に入れるのは、住む人の目線に立っているとはいえません。

それよりも、住みたい人があらわれる物件がどうかを、しっかりと見極めることの方が、より大切なのではないでしょうか?

 

最後に

「投資」というと危ないイメージがあったり、大損したら怖いと考える方も多いと思います。

しかしながら、冒頭でもお話をしましたが、究極的には、投資家に雇われるか投資家になるかというのが、世の中のルールです。

今回は、不動産にスポットライトをあててお話を進めさせていただきましたが、世の中には様々な投資商品があります。

例えば、株式や投資信託、外国為替証拠取引などは、メジャーな投資方法だと思います。

取り組むときは、それぞれのメリットやデメリットを考慮して、ポートフォリオを組むことが大切です。

「不動産投資の肝は何か」と聞かれたら、私は、間違いなく答えることがあります。

それは、株ならば借金はできないけれども、不動産ならば金融機関がお金を貸してくれる場合があるということです。

そう、不動産は数少ない、借金がしやすく、比較的リスクが少ない投資だといえるんですね。

そのほかにも、人生の長い目で見れば、節税効果などが見込める、素晴らしい商品なのです。

この記事を読んでくださった女性のみなさんに、少しでも不動産投資に興味を持っていただけたら幸いです。

 

ライター紹介

PMS改善日記 編集部

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